뉴욕시, 부동산 매물 리스팅 내 AI 사용 여부 고지 의무화 법안 추진

네, 그게 의미하는 바입니다.

폰으로 찍은 사진이랑 AI 생성 이미지는 다름. 리스팅에 존재할 수 없는 벽을 만들어놓거나 실제로 하지 않은 공사를 한 것처럼 묘사하는 건 불법이어야 함. 기술이 발전함에 따라 허위 광고법도 진화하는 걸 보니 기쁨.

많은 도시에 주거 부서가 있고 그들이 규정을 업데이트할 수 있음. 모든 세부 사항을 의회에서 투표할 필요는 없음.

지방 정부의 규칙은 그들을 존재하게 한 주(State)의 법을 따름. 도시마다 구조가 다양하므로 처리 방식도 다를 수 있음.

시의회에서 법을 안 만들어도 됨. 기존의 허위 광고 방지법을 AI 사진에도 적용하겠다고 선언하는 것만으로도 충분함.

내가 본 리스팅은 스테이징 된 사진과 원본 사진을 번갈아 보여줘서 비교할 수 있게 해두더라. 왜곡은 못 느꼈음.

고지 의무화는 당연해 보임. 하지만 AI로 사진을 생성하는 것 자체가 본질적으로 기만적인 건 아님. 주택 공급이 매우 부족한 시장에선 집이 완성되기도 전에 매물이 나오니 렌더링으로 완성 후 모습을 보여주는 건 괜찮다고 봄. 방을 넓히거나 창문을 조작하는 건 처벌해야 함.

임대인들이 AI를 써서 수익을 더 올릴 수 있다고 생각하면 아마 맞서 싸우려 들 거임. 표현의 자유를 주장하거나 할 텐데, 사실 기존 법안으로도 '현실적으로 불가능한 가짜 이미지를 만드는 건 기만적'이라고 명시하면 충분히 처벌할 수 있을 듯.

그런 규제는 늘 실패했음. 결과는 뻔함. 모든 리스팅이 기만적인 AI 사진으로 도배될 거임.

사람들이 AI 표시를 안 하면 처벌하면 됨. 문제는 플랫폼에 이미 고지되지 않은 AI 사진이 너무 많다는 거임.

이게 사상 최초로 모호함이 존재하는 법인 것처럼 반응하는데, 우리에겐 이미 '법원'이라는 공간이 있음. 판단이 필요한 사안은 법원이 하면 됨.

건물 사진에 '소량의 AI' 같은 건 존재하지 않음.

가장 좋은 절충안은 AI로 생성된 사진을 쓸 경우 그 바로 앞이나 뒤에 원본 사진을 함께 첨부하게 하는 거임.

실제 실내 스테이징을 위한 소프트웨어는 특정 영역만 바꾸는 기능이 있음. 챗GPT 같은 범용 AI랑은 다름. 빈방에 가구를 가상으로 넣거나 살고 있는 사람의 물건을 지우는 등 정교하게 쓰임.

가구 외에도 다른 것들이 많이 조작되고 있다는 데이터가 필요함.

표현의 자유 범위를 넘어서는 건 안 됨.

뉴욕은 보호가 이렇게 약함? 내가 사는 곳은 포토샵으로 수정한 부동산 광고도 불법임.

일반적으로 자유방임을 선호하지만, 플랫폼의 실패를 보완하기 위한 정부의 상식적인 정책은 환영함.

뉴욕시 행정 규정은 이미 기만적인 상거래 관행과 허위 광고를 금지하고 있음. 그래서 당국이 기존의 넓은 지침을 구체적인 AI 규제 규칙으로 적용하겠다고 나선 거임.

아직도 사진을 씀? 차라리 영상이나 가우시안 스플래팅을 활용한 가상 투어를 만들지.

연방법은 '허위 광고'를 금지하고 있으며, 규제 당국이 특정 상업적 표현을 제한하는 것은 수정헌법 제1조 위반이 아님.

사이즈 왜곡이 가장 큰 문제임. 사진 속 색감이 좀 틀린 건 상관없지만, 공간 크기는 정확해야 함.

맞음. 새로운 법이 아니라 기존 법을 적용하는 거임.

근데 대체 무슨 의미가 있지? 시간 절약하려고? 20년 넘게 뉴욕에서 살면서 직접 안 보고 집을 구하는 사람을 이해 못 하겠음. 이미 법적으로 방 크기나 창문 유무 등 규제가 충분히 있음.

사람들은 새로운 기술이 나올 때마다 경계를 허물면서 정당화하려 함. AI로 가구를 채우는 걸 단순히 편의 도구라고 믿는 사람들도 있겠지만, 이건 물리적 현실을 왜곡하는 도구일 뿐임.

사실 평수 정보를 법적 의무 사항으로 넣어줬으면 함. 내가 살았던 미국 주요 도시 중 뉴욕이 유일하게 이 문제로 골머리를 앓는 곳임. 다른 도시에선 온라인 리스팅에 거의 다 평수가 적혀 있었는데, 뉴욕 부동산 사이트(StreetEasy 등)는 평수 정보가 없는 경우가 태반이라 추측 게임을 해야 함.

위반자를 찾아내고 증거를 수집하는 비용이 벌금보다 더 클 거임. 당국이 대규모로 이런 걸 단속할 자원이 부족함.

이유는 간단함. 정보를 누락하는 것 자체가 기만임.

기존 허위 광고법을 적용하겠다는 뜻인 듯.

규제의 목적이 국가의 수익 창출이 되어서는 안 됨. 예를 들어 교통 과태료를 걷으려고 속도 제한을 낮추는 지방 정부들이 문제인 것과 같음.

페이스북 마켓플레이스에 가구 사진들이 죄다 AI 스테이징이라 뭐가 진짜인지 알기 어려움. 렌트 시장도 경쟁이 치열해서 중개인들이 장난질을 많이 치는 상황임.

결국 돌아오는 건 'AI 사용됨'이라는 딱지뿐일 거임. 기존 법으로는 모든 AI 이미지를 기만적이라고 금지할 권한이 없음. 이런 이미지들은 광고주들의 선전용일 뿐이고, 정책 에너지를 여기 쏟을 게 아니라 구역 설정이나 건축법 개혁에 쓰는 게 나음.

왜 평수를 안 알려주냐고? 임대인에게 유리한 시장이라 최소한의 노력만 해도 되기 때문임. 시에서 직접 측정하고 데이터베이스를 유지하는 게 아니면 다들 수치를 부풀릴 거임. 렌트 시 최소한의 등록, 화재 점검, 보험 증명 등이 의무화되어야 함.

뉴욕 부동산법 전문가의 의견이 궁금하네.

AI 쓰레기가 일상이 될 줄은 몰랐음. 인류가 이해 범위를 넘어선 재앙을 보고 있음.

만약 모든 리스팅이 AI 사진을 쓰고 고지만 한다면, 소비자들은 기본적으로 그 사진들을 믿지 않게 될 거임. 그것만으로도 비밀리에 AI를 쓰는 것보단 나은 결과라고 생각함.

원하는 결과가 있다면 그걸 직접 법제화하는 게 맞음.

이번 법안은 렌트 사기 사례를 처벌할 때 검찰이 무엇을 고려해야 할지 신호를 주는 정도라고 봄. 기만적 관행법은 이미 존재함. 하지만 AI 이미지 자체를 금지하려면 시의회에서 법을 제정해야 할 것 같음.

정치인들이 권한 밖의 일을 하겠다고 말하는 건 흔한 일인데, 다들 너무 순진하게 받아들이는 것 같아 놀라움.

기준보다 작으면 다 가치 없는 거임.

아이폰의 사진은 실제 존재하는 정보를 바탕으로 한 노출과 색감 조정이지 AI 생성 이미지가 아님. 매직 이레이저나 확대 툴 등을 써서 없는 공간을 만드는 건 부동산 촬영에선 허용되지 않아야 함.

포토샵으로 결점을 가리는 것도 예전부터 기만적 광고였음. 왜 지금 AI만 문제 삼냐면, 정치인들이 이미 불법인 사안을 AI라는 키워드에 맞춰 포장해서 내놓는 걸 좋아하기 때문임. 정치적 자본도 안 들고 대중의 반발도 적으니까.

가구 배치는 시각화에 도움을 주지만, AI 가구는 물리 법칙을 무시해서 방 크기를 판단하는 데 방해가 됨. 이건 오직 구매자를 속이기 위한 용도일 뿐임.

방 크기를 알 수 없는 사진은 좋은 사진이 아님. 뉴욕은 어떤지 모르겠지만, 다른 임대인 시장에선 사진을 1~2장만 쓰거나 아예 안 쓰는 곳은 피하라는 조언이 많았음.

거의 모든 주택 사진이 광각 렌즈로 왜곡되고 색감 보정된 건 모르는 듯.

모든 사진이 편집되니까 AI 편집도 괜찮다는 논리는 멍청한 소리임. 변조의 정도가 중요함.

라벨이라도 붙여두면 적어도 AI로 변조된 사진이라는 걸 모르는 사람들에게는 도움이 됨.

중개인들이 전화를 받기 위해 없는 매물을 올려두고, 연락하면 '이미 나갔는데 다른 게 있다'고 하는 식의 bait-and-switch 행태가 정말 지긋지긋함.

확인 절차만 있다면 광고는 괜찮음. 음식 광고도 가짜 이미지를 써오긴 했지만, 사람들은 고기 완자가 광고랑 똑같지 않다는 걸 알잖아. 하지만 집은 다름. AI는 공간의 사양 자체를 바꿔버림. 폴아웃4를 맥북 에어에서 돌리는 모습을 보여주는 거랑 똑같음. 이건 기만적인 관행임.

강력히 반대함. 이건 전형적인 '정치인의 오류'임. 부동산 중개인들이 10년째 해오던 '가상 스테이징'도 똑같이 기만적인데 규제 안 함. 진짜 유용한 법을 만들려면 평면도가 오차 범위 X% 이내여야 한다는 법을 만들고 벌금이나 소송권을 부여해야 함.

공용 면적을 다 포함해서 합치면 실제 건물 바닥 면적보다 커지는 마술이 벌어짐.

중개인은 650평방피트라 했는데 라이다 앱으로 측정해보니 505평방피트였음. StreetEasy 같은 곳에서 제3자 검증 기능이 있었으면 함.

시장이 꿈꾸는 세상에 살고 있네. 누가 일일이 단속하고 앉아 있겠음?

결국 집을 많이 짓는 게 해결책임.

StreetEasy 검색창에서 검색해보면 광고가 얼마나 엉망인지 알 수 있음.

취지는 좋은데 실행 방식이 엉망임. AI 사용 고지만 한다고 해결 안 됨. 메타 플랫폼 광고들처럼 온통 고지된 AI 광고만 넘쳐날 뿐임. 그냥 AI 변조 리스팅을 아예 금지하고 재산을 몰수할 정도의 벌금을 때려야 함.

광고에 반드시 실제 실내 면적을 포함하게 해야 함.

이건 주택뿐만 아니라 음식 등 전반적인 광고에도 적용되어야 함. AI로 생성한 음식이 실제 배달된 음식과 너무 다른 거 정말 싫음. 광고가 멋있게 보이니까 AI를 쓰는 건데, 다들 이 주제에 대해선 뇌를 멈춘 것 같음.

음식 광고도 오랫동안 그래왔음. 맥도날드 햄버거는 절대 광고와 같지 않음. 이건 일종의 예술적 작업임.

면적 측정에 대한 세세한 규칙을 정해야 함. 공유 면적이나 계단 등을 제외한 실평수 기준으로 측정하고, 틀리면 기만으로 간주해야 함. 시민들이 쉽게 위반 사례를 신고할 수 있는 창구도 필요함.

발코니 등을 포함해서 면적을 부풀리는 건 정말 기만적임.

유럽에선 면적 측정 표준이 있어서 광고와 계약서에 반드시 기재해야 함. 실제 면적이 광고랑 다르면 임대인이 문제가 됨. 임대인이 세입자에게 렌트비를 다 돌려준 뉴스도 본 적 있음. 미국도 이런 규제가 있으면 좋을 듯.

제3세계에선 부모님이 평당 기준 가격을 알아보고 크기를 계산하셨음. 부동산 중개인들은 광고보다 20~25% 작게 말하는 게 다반사였음.