외국인이 본 한국 전세 제도ㅋㅋ "이걸 왜 하는지 모르겠어"

집을 사려고 돈을 빌리는 것보다 전세금을 빌리는 게 훨씬 쉽다. 이자만 내도 동급 월세보다 훨씬 저렴하다.

전세 거래의 20%만 현금이고 대다수는 전세대출을 낀다. 자가용 마련은 못 해도 전세자금 대출은 받을 수 있기 때문이다.

집값의 80%를 내고 들어오는 사람이 있다고 생각하다니 챗GPT로 통계 뽑았냐.

집주인이 돈을 날리면 세입자는 어떻게 구제받나? 파산한 집주인을 상대로 소송해봤자 무슨 소용이 있나 싶다.

우리는 20%를 내고 월 이자만 내면서 살고 있는데 월세 없는 것처럼 느껴진다. 맞벌이를 하면 월세 지출이 없어 저축을 더 많이 할 수 있다.

10년 뒤에 돈을 다 돌려주면 동네 그 사람은 어떻게 돈을 벌어?

집주인은 그 돈으로 다른 아파트를 전세 끼고 또 사고 한다. 다른 사람들도 그 성공을 보고, 곧 모두가 세입자가 아니라 집주인이 되려고 싸우게 되지.

한국이 급성장하던 시기, 금리가 20%를 넘던 시절에는 돈을 묶어두는 것이 큰 투자였다. 시대가 변하면서 전세의 메리트가 줄어든 것이다.

서울에서 전세 살고 있는 사람인데, 내 돈 1억 6천 넣고 대출 1억 8천 받아서 매달 이자로 65동 정도 낸다. 서울에서 4인 가족이 살 집을 구하려면 선택지가 마땅치 않다.

그렇게 들으니 더 말이 안 되는데. 월세의 안 좋은 점은 다 가지고 있으면서 집주인이 돈 들고 도망칠 위험까지 떠안아야 하잖아.

전세금을 줄 때 은행이나 세입자는 집에 저당권을 설정한다. 돈을 못 받으면 집을 통해 돌려받을 수 있는 방법이 있다. 전세 보증보험도 있고 말이다.

전세는 70~90년대에는 말이 됐지만 지금은 아니다. 사기가 너무 많으니 없애야 한다. 한국은 이런 기괴한 제도가 있는 유일한 나라이가.

그렇게 보호 장치가 많다면 왜 전세 사기에 대한 이야기가 자주 들리는지 묻고 싶다.

사기는 어디에나 있다. 전세는 돈이 크게 걸려 있으니까 피해를 본 사람들이 목소리가 클 뿐이다. 부동산 중개인이나 은행을 통해 제대로 알아보고 계약하면 사기 위험을 낮출 수 있다.

전세는 양쪽 모두에게 이유가 있다. 집주인은 집값 상승 혜택을 누리면서 무이자 자금을 쓰고, 세입자는 월세 부담 없이 살다가 나중에 보증금을 전액 돌려받는다.

기본적으로 이건 무이자 대출이다. 집주인은 그 돈을 주식이나 부동산 등 다른 곳에 투자해 더 나은 수익을 얻을 수 있다.

20년 전에 처음 들었을 때 무이자 돈을 준다는 게 이해가 안 갔지만, 집주인 입장에서는 렌트보다 주식이나 S&P에 넣는 게 낫다고 생각할 수도 있겠다.

서울에서 5년 살았는데 1만 5천 달러는 월세 보증금으로도 간신히 모자랄 판이다. 전세는 엄두도 못 낸다.

임대 시작할 때 목돈을 주고 이자율에 따른 연간 실질 월세를 계산하는 방식이라고 보면 된다.

대부분 전세대출을 받아 들어오는데 집주인이 위험한 투자를 하면서 점점 리스크가 커지고 있다.

옛날에는 사기가 지금처럼 많지 않았다. 예전에는 은행 금리가 높아서 집주인도 쉽게 이자를 벌 수 있었고 세입자도 교육 환경 등에 따라 이사 다니기 편했다.

한국의 부동산은 서구권처럼 가격이 무조건 우상향하지 않는다. 노후화된 아파트는 재개발되기 전까지 리스크가 있다.

걱정거리는 보통 누군가 돈을 들고 도망치는 게 아니라 투자를 잘못해서 돈을 날리고 돌려주지 못하게 되는 것이다.

위키피디아에 전세 역사가 잘 나와 있으니 참고해라.

1만 5천 달러는 그냥 비유적인 숫자다. 그 돈이면 아주 작은 시골 마을에나 집을 구할 수 있겠지.

집주인들은 그 돈으로 투자를 한다. 하지만 시장이 안 좋아지면 원금을 돌려주지 못해 법적 분쟁으로 이어지기도 한다.

집주인 입장에서 전세는 사실상 사설 금융이다. 집을 더 사고 싶을 때 전세를 끼고 매입하는 식이다. 하지만 집주인이 돈을 돌려주지 못하면 사기가 된다.

역사적인 이유가 가장 크다. 60~70년대 보통 사람들은 주택담보대출을 받을 수 없었다. 전세는 집주인에게 무이자 대출을 해주고 세입자는 싸게 살 수 있게 해준 해결책이었다. 이제는 주택담보대출이 가능한 시대라 목적이 다하긴 했다.

한국에서는 전세를 할 수 있는데 월세를 내고 싶어 하는 사람은 없다.

전세대출 덕분에 비교적 저렴한 이자로 전세를 살 수 있다. 월세보다 훨씬 저렴하기 때문에 많은 사람들이 전세를 선호한다.

간단히 말해 전세는 담보가 없는 대출을 담보부 금융으로 전환해 양쪽의 비용을 낮춰주기 때문에 작동하는 것이다.

전세금을 직접 투자했을 때의 기회비용을 따져보면 그렇게 싸지도 않다. 사실상 세입자가 집주인에게 다른 데 투자하라고 보조금을 주는 셈이다.

하지만 전세금이 집값과 거의 맞먹고 저금리로 대출을 받을 수 있다면, 차라리 집을 사기 위한 저금리 대출을 받는 게 낫지 않나? 왠지 돌려 돌려 하는 느낌이다.

잠깐 살기 위해 월세를 내기 싫어하거나 집을 사고 싶지만 돈이 부족할 때 거치는 중간 단계일 뿐이다.

유럽이나 일본은 월세와 세금이 엄청난데, 그에 비하면 한국은 전세 덕분에 주거비 부담이 훨씬 적은 편이다.

도미노가 무너지기를 기다리는 것 같다.

투자한다고 하지만 90%는 제대로 투자도 안 한다. 은행에 넣어두기도 하지만 돈을 돌려받는 것 자체가 고통스러울 때가 많다. 폰지 사기 같다.

집주인이 파산하면 경매로 넘어가고 먼저 들어온 세입자부터 돈을 돌려받는다.

한국은 전쟁으로 주택 시장과 금융 시스템이 완전히 리셋되었다. 전세는 한국 가계의 가처분 소득을 지켜준 메커니즘 중 하나였다.

1970년대로 거슬러 올라가 보자. 당시 한국은 신용과 자본이 부족했고 도시화로 주택난이 심각했다. 정부는 대기업이나 인프라에 돈을 쓰느라 주택 건설에 직접 돈을 쓰지 않았고, 전세를 제도적으로 활용했다.

나도 한국인이고 가족들과 전세 살기를 해봤지만, 시장 상황에 의존하기 때문에 폰지 사기로 보는 시각도 이해한다.

이 때문에 월세 보증금조차 이상하게 높게 형성된다. 낯선 사람에게 거액의 돈을 건네는 문화가 생겨서 금융 사기에도 더 취약해지는 것 같다.

반대로 한국인들은 서구권에서 월세로 돈을 다 날리면서 어떻게 부를 쌓는지 궁금해한다. 한국의 홈리스 비율은 월세가 비싼 나라들에 비해 아주 낮다.

서구권의 홈리스 문제는 중독이나 정신 건강 문제 때문이지 전세가 없어서가 아니다.